Foreclosure: Deshaucio Inminente, El Nuevo Dia, 18 de septiembre, 2011
Foreclosure: Desahucio Inminente
La recesión económica del 2006 desencadenó efectos devastadores para miles de familias puertorriqueñas. Desde el 2008, se reportan 9,705 ejecuciones de préstamos hipotecarios (foreclosures), 11,000 hasta fines del 2011, con el agravante que hay 17,890 casos pendientes de resolver. Las familias están en riesgo de ser desalojadas legalmente de sus hogares.
La ruina económica que acecha a las familias hipotecadas es catastrófica: pierden todo lo que han invertido en su hogar. Destruye la tranquilidad, la felicidad y estabilidad de la unidad familiar. Evapora la fe en el futuro de ciudadanos que sufren cotidianamente el cruel embate del desempleo. Significa el fin del sueño de poseer su propia casa en donde vivir y levantar a su familia.
El mercado hipotecario no existe en un vacío, es un componente importante de la economía de Puerto Rico. La Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras informó que en Puerto Rico hay 441,533 préstamos para viviendas, con un valor agregado de más de $45,000 millones.
El proceso judicial de ejecución de hipotecas puede extenderse hasta 18 meses. Este largo plazo permite al deudor gestionar una de múltiples alternativas para resolver su caso. Si tiene la posibilidad de mejorar su condición económica y capacidad de pago ajustado, a corto plazo se puede negociar una moratoria o plan de pago informal. A mediano y largo plazo, el deudor puede negociar un plan de pago formal, plan de reducción de pago, pago del total adeudado, refinanciamiento o modificación de la hipoteca.
Cuando el deudor atraviesa una situación extrema pero quiere salvar su propiedad y permanecer viviendo en su casa, puede solicitar el “Programa de Mitigación de Pérdida” que promueve la Asociación de Bancos conjuntamente con agencias federales.
Apoyo vigorosamente el “Programa de Mitigación de Perdida” que ha beneficiado 23,000 dueños de hogares que se han acogido a una restructuración y/o alternativa de pago para salvar su propiedad evitando la ejecución.
Cuando el deudor no tiene dinero, puede considerar una “venta pre-ejecución” (short sale) o “dación en pago -entrega por la deuda”. La cruda realidad es que en una “ejecución de la hipoteca” perdemos todos en la sociedad: las familias y los bancos del país. El costo de un “foreclosure” para los bancos es de $53,757. Peor aún, durante una crisis económica, los bancos no pueden vender la cartera de propiedades que han adquirido vía ejecución. El mercado de propiedades no existe.
Esta dolorosa situación requiere crear mecanismos legales para lograr que el deudor pueda quedarse en su casa y su hogar por muchos años.
Propongo un modelo alterno, en donde los Bancos y los deudores estructuren y adopten un acuerdo voluntario de dación en pago (entrega de titulo) más alquiler por 24 meses a un precio módico con opción de compra, si mejora su capacidad económica. En este novel proceso, el Banco puede ajustar el precio del principal, absorber la pérdida (que puede utilizar como pérdida para sus impuestos), limpiar su balance y reflejar un inventario de “propiedad en cartera” con activos de renta positivo. Como incentivo a los Bancos, si se acogen al proceso de “dación más alquiler con opción a compra”, se puede legislar para eximir del tributo sobre esa propiedad y la contribución sobre el ingreso del alquiler.
Este sencillo modelo de protección social permite detener el desalojo de la familia con el consecuente trágico resultado socio-económico y el daño que causa a la comunidad una propiedad abandonada. Protege más de 26,000 familias que se encuentran al borde el precipicio hipotecario para ser desahuciadas. El Banco ahorra miles de dólares del costo de mantener esta propiedad y simultáneamente, reduce el inventario de viviendas desocupadas.
Todos los actores ganan en este modelo. Vale la pena examinarlo y adoptarlo como política publica.